不動産登記とは?相続時の名義変更手続きや必要な書類、費用を解説!
2025/02/01
不動産を遺産として相続したら、相続登記という手続きが必須です。
本記事では、不動産の相続登記に関する基礎知識や仕組み、手続きの具体的な手順について解説します。
相続登記に必要な書類や費用などもわかりやすく説明するので、初めて手続きを行う方もぜひ参考になさってください。
不動産の相続登記とは?不動産を相続したら必ず行う手続き
不動産の相続登記は、遺産として引き継いだ土地や建物といった不動産の情報、名義を公的に明記しておく手続きです。
不動産の相続登記に関する情報は、法務局の登記簿に記録され、土地や建物が誰のものなのかが明らかにされます。
不動産登記の内容は「登記事項証明書」に記載され、最寄りの法務局に申請すれば誰でも交付してもらえます。
画像引用:法務省-不動産登記のABC
【2024年4月1日施行】不動産の相続登記が義務化
これまで不動産を相続しても相続登記の手続きはしなくてもあまり問題にされませんでした。
そのため、不動産の名義がすでに亡くなっている方のままになっているケースもあり、空き家問題や所有者不明の土地が増える原因にもなっています。
法務局では問題解決のために2024年4月1日から、相続登記の申請義務化に関する法律を施行しました。
相続登記の義務化により、相続した土地や建物の登記簿に記載された所有者の名義は「所有者移転登記」という手続きをして、必ず変更しなければいけません。
不動産登記の名義は2種類ある
相続において、相続人が複数いる場合もあるでしょう。
不動産の相続登記で所有者として記載する名義は、以下の2種類が選べます。
- 複数の相続人で共有する「共有名義」
- 特定の相続人が1人で相続する「単独名義」
共有名義の場合は、相続人同士で法定相続分などに従って平等に不動産を分配できるのがメリットです。
しかし、不動産を売却したり改良したりする際は、名義人全員の同意が必要になります。
単独名義の場合は、不動産売却や改良など名義人となった人が決められますが、ほかの相続人に対して引き継いだ現金などで遺産分割相当額を代償しなければいけないのがデメリットです。
どちらが良いかは相続人同士で納得がいく方法を話し合いましょう。
不動産の相続登記手続きの方法
不動産を相続した際に被相続人(亡くなった方)から相続人へ名義を変更する「所有者移転登記」の手続きは、主に以下の流れで行います。
- 相続する不動産の登記事項証明書を確認する
- 誰が相続するかを決める
- 手続きに必要な書類を集める
- 法務局で不動産登記の申請を行う
それぞれの手順を詳しく解説します。
1.相続する不動産の登記事項証明書を確認する
まずは、被相続人(亡くなった方)の名義になっている土地や建物がどうなっているのか、確認しましょう。
不動産の所有者や権利関係については、登記事項証明書(登記簿謄本)で調べられます。
登記事項証明書(登記簿謄本)が自宅にない場合は、法務局で発行してもらえます。
被相続人の持ち物だと思っていた不動産が共同名義だったり、その前の世代の名義のままだったりする可能性があるため、必ず調べておきましょう。
2.誰が相続するかを決める
相続する不動産の内容がわかったら、誰がどのように相続するかを相続人全員で決めます。
遺言書が残されている場合は、遺言書の内容に沿って相続人を決めますが、なければ法定相続分で分けるか、遺産分割協議で話し合って決めます。
法定相続分で分ける場合は、被相続人の配偶者と子どもがいれば、配偶者が1/2、子ども全体で1/2の割合です。
ただし、法定相続分で分ける際は共同名義になるパターンが多いため、将来的に手続きが複雑になる可能性もあります。
1人の相続人が1つの不動産を相続して単独名義にしたいのであれば、遺産分割協議で相続人を決めましょう。
3.手続きに必要な書類を集める
どの不動産を誰が相続するか決まったら、手続きに必要な書類を集めます。
必要な書類はのちほど詳しく解説しますが、遺言書の内容で相続するか、法定相続分で分けるか、遺産分割協議で決めたかによって提出物が異なるためしっかり用意しましょう。
また、不動産登記の申請書は法務局の公式サイトからダウンロードが可能で、見本も記載されているので初めての方でも確認しながら作成できます。
4.法務局で不動産登記の申請を行う
必要な書類が揃ったら、登記の申請を相続する不動産の住所を管轄する法務局の窓口で手続きを行います。
不動産登記の窓口で書類と後ほど解説する登録免許税相当額の収入印紙を購入して、提出しましょう。
ちなみに、不動産登記の申請は直接法務局へ出向く以外にも郵送やオンライン申請も利用できます。
不動産の相続登記に必要な書類
不動産を相続した際の登記手続きに必要な書類は、主に以下のとおりです。
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さらに、不動産を相続する人が遺産分割協議で決まった場合は、遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書が必要です。
また、遺言書の内容で不動産の相続が決まったのであれば、遺言書の提出も義務付けられているので持参しましょう。
不動産登記に必要な費用
不動産の相続登記に必要な費用の一例を紹介します。
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登録免許税は、相続する不動産の固定資産評価額が3,000万円だった場合、0.4%の12万円を申請時に支払います。
また、戸籍謄本や住民票など必要な書類を取得する際にも発行手数料がかかるので、その都度支払わなければいけません。
もし、専門家に不動産登記の手続きや書類の取得を依頼するのであれば、依頼費用として申請書1件につき約5~10万円が相場です。
不動産の相続登記手続きにかかる期間
相続登記のための書類を集めたら、法務局で申請手続きを行い、通常1週間から10日ほどで登記が完了します。
法務局から登記完了の連絡があったら、「登記完了証」や「登記識別情報通知書」を受け取りましょう。
不動産の相続登記の期限に注意
不動産の相続登記の手続きの期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内です。
不動産を相続したにもかかわらず、正当な理由なく登記を行わなかった場合は、10万円以下の過料が科せられるため、注意が必要です。
正当な理由とは・・・
1.相続人の数が多く、必要書類の収集や相続人の把握などに時間を要する場合
2.遺言の有効性や遺産の範囲について相続人同士が争っており、誰が相続するか決まっていない場合
3.不動産を相続する人が病気などの事情で相続登記の手続きを行えない場合
4.不動産を相続する人が相続登記の義務を負う者がDV防止法の被害者等で、避難をしている場合
5.不動産を相続する人が経済的な理由で相続登記のための費用が用意できない場合
不動産の相続登記は自分でできる?
不動産の相続登記の手続きは、本記事で紹介した手順を踏めば自分でもできます。
相続人が1人のみの場合や不動産の登記がしっかりと行われており、被相続人(亡くなった方)1人の所有だった場合などは、申請用の書類さえ集めれば個人でもスムーズに手続きができるでしょう。
ただし、相続する不動産の所有者が亡くなった方ではなかった場合や、複数の人の名義になっており手続きが複雑になりそうなら、個人で全て行うのは難しくなります。
不動産の所有者移転登記を行うためには、所有者の特定や名義人の戸籍簿謄本などの書類集め、相続が可能かなどの交渉が必要なので、膨大な時間や手間がかかる可能性があります。
相続による不動産登記で個人での手続きが困難だと感じたときは、専門家のサポートを受けることも視野に入れておくと安心です。
不動産の相続登記は専門家に相談するところから始めるのがおすすめ
不動産の相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続があった場合は原則としてそれを知った日から3年以内に手続きをしなければいけません。
相続登記の手続きは、大まかに以下の流れで行います。
- 相続する不動産の登記事項証明書を確認する
- 誰が相続するかを決める
- 手続きに必要な書類を集める
- 法務局で不動産登記の申請を行う
不動産の名義や相続する人の数などがシンプルであればご自分でも手続きは可能ですが、所有者がわからない土地があったり相続人が複数いたりする場合などは、まずプロに相談してみることをおすすめします。
キャストグローバルでは相続問題や不動産登記の知識に長けた専門家が無料で相談を承りますので、お気軽にご連絡ください。
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