不動産の遺産相続で「相続登記」が義務化！申請方法や必要書類は？

遺産相続で不動産を引き継ぐことになったら、どのような手続きが必要か気になる方もいらっしゃるでしょう。

 

不動産を遺産相続する上で知っておいていただきたいポイントは、主に以下の3つです。

 

不動産の遺産相続で必要な手続き 不動産を相続人で分配する方法 不動産の遺産相続に必要な書類

 

本記事を読めば、不動産を相続する際に必要な手順や用意すべきものがわかるので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

 

2024年4月から不動産の相続登記が義務化！手続きの流れは？

不動産を相続する上で重要な点として、2024年4月から義務化された「相続登記」について理解しておきましょう。

 

相続登記とは？

遺産として不動産を相続した場合に、亡くなった方から新しい所有者（相続人）に名義を変更する手続きのことです。

これまでは不動産を相続した際の登記について明確なルールがありませんでしたが、所有者が分からないまま放置された空き家や土地が増えたことから、2024年4月1日から義務化が開始となりました。

相続登記の申請期限は「相続の発生を知った日から3年以内」で、手続きを怠ると過料を支払わなければならないなどの罰則が適用されます。

 

不動産の相続に関する手続き、つまり相続登記の申請については主に以下の手順で行います。

 

遺言書があるか確認する 相続人を確定する 遺産の内容を調査する 遺産分割協議を行う 不動産の相続登記を行う

 

不動産を相続する流れや必要な手順を詳しく解説します。

 

1.遺言書があるか確認する

不動産を含め、遺産を相続する上でもっとも優先されるのは、亡くなった方（被相続人）の意思です。

 

遺言が残されていた場合、その内容に沿って遺産が分配されるため、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

 

遺言書がない場合は法定相続分で分配するか、相続人全員で遺産分割協議を行って遺産を分けます。

 

2.相続人を確定する

遺産を分配する際には法定相続人が誰なのかを、明確にする必要があります。

 

なぜなら、遺産分割協議を行ったり遺産を分配したりした後に、亡くなった方の子どもが別にいるとわかった場合は、もう一度遺産分割協議を行わなければならず、不動産等の分配方法や相続できる範囲も変わってしまうからです。

 

相続人を確定するためには、亡くなった方の戸籍（除籍）全部事項証明書等をしっかり確認しましょう。

 

また、前妻の子や疎遠になっている親戚が法定相続人だった場合は、被相続人が亡くなったことや遺産相続があることを必ず伝えなくてはいけません。

 

個人では連絡が難しかったり、関係性に悩んだりする場合もあるため、戸籍の確認も含めて司法書士など遺産相続の専門家に代行してもらうことも可能です。

 

3.遺産の内容を調査する

遺産相続をする上で、どのような財産が残されているのかも調べなくてはいけません。

 

被相続人が亡くなった後に昔住んでいた地域に土地があるとわかったり、不動産の名義人だと判明したりすることもあります。

 

また、逆に亡くなった方に借金やローンがあれば相続するものに含まれるため、プラスの遺産とマイナスの負債の額を計算する必要があります。

 

遺産の内容は以下の方法で調査が可能です。

 

遺産の内容	調査方法
預金	金融機関に残高証明書の発行を申請する
不動産	固定資産税を支払っている市区町村に固定資産台帳や名寄帳を申請する
株式など有価証券	証券会社（証券保管振替機構）、信託銀行に開示請求をする
借金などの負債	信用情報機関に情報開示請求をする

 

不動産の場合は土地などの現在の価値も調べなければ、遺産分割協議の際などに公平な分配ができません。

 

不動産の評価額は国土交通省の「土地総合情報システム」を使って調べられますが、一般の方には正確に算出することが難しいので、専門家に依頼することをおすすめします。

 

4.遺産分割協議を行う

相続人の範囲や遺産の内容が確定し、なおかつ遺言書での分配を行わない場合は、基本的に遺産分割協議をして誰が何を相続するのか決めます。

 

相続人が複数いても法定相続分で遺産を分配する場合は、一般的に遺産分割協議は不要です。しかし、相続登記の際に遺産分割協議書が必要になるため、不動産が含まれる場合は遺産分割協議を必ず行いましょう。

 

遺産分割協議では、不動産をどのように分配して新しい名義を誰にするのかを明確にし、遺産分割協議書に相続人全員が署名、押印します。

 

ただし、相続人が1人だけの場合や相続人全員で法定相続分に従って不動産を共有財産とする場合は遺産分割協議ならびに遺産分割協議書が不要です。

 

5.不動産の相続登記を行う

不動産を誰が引き継ぐか決定したら、不動産の所在地を管轄する法務局で「不動産の相続登記」を行います。

 

不動産の相続登記には2つの種類があるので、ご自身の状況にあわせて手続きしましょう。

 

相続登記の方法	内容
単独登記	相続人が1人で1つの不動産を相続する
共有登記	複数の相続人が共有で1つの不動産を相続する

 

いずれの場合も法務局の不動産登記窓口で、必要書類と手続きに必要な額の収入印紙を購入して提出します。

 

また、パソコンに法務局のホームページから「申請人プログラム」と「申請用総合ソフト」をインストールし、オンラインで申請も可能です。

 

相続登記の申請をしてから10日前後で法務局から「登記識別情報の通知」や「登記完了証」が郵送で届けば、手続きが完了します。

遺産の不動産を相続人で分配する方法

 

現金や株式などの場合、法定相続分や遺産分割協議の内容に応じて遺産を分配するのが容易ですが、不動産は物理的に分配するのが難しい部分もあります。

 

不動産の遺産相続で公平に分配する方法としては、主に以下が挙げられます。
 

現物分割：不動産ごとに相続する 代償分割：不動産以外の遺産も使って公平に分配する 換価分割：不動産を売却して代金で分配する 共有名義：複数の相続人で不動産を共有する

 

どのパターンが相続人同士でスムーズに分配でき、不満も出にくいのか考えながら解説をご覧ください。

現物分割：不動産ごとに相続する

現物分割は複数の不動産がある場合に、相続人同士で話し合って1つの不動産を1人ずつで相続する方法です。

 

例えば、亡くなった方の配偶者と子2人で4つの不動産を相続する場合に、法定相続分では妻が1/2、子が1/2の半分ずつとなるので、配偶者が2つの不動産を子がそれぞれ1つの不動産を相続するといったケースを指します。

不動産の名義人もそれぞれ1人ずつとなり、相続登記も不動産ごとに相続した人が行います。

 

ただし、どの不動産をいくつ相続するかは土地の評価額によっても異なります。

 

代償分割：不動産以外の遺産も使って公平に分配する

代償分割は複数の相続人のうち1人が不動産を相続し、他の相続人には法定相続分の割合に従って金銭などで遺産を分配する方法です。

 

例えば、不動産が1つあり、評価額が1,000万円で、亡くなった方の配偶者と子ども2人で分配するケースを考えてみましょう。

配偶者が不動産を1人で相続する場合は、子ども2人にそれぞれ250万円分ずつの金銭や不動産以外の遺産で代償分割します。

 

不動産の相続登記は1人で引き継いだ人が申請するため、上記の場合は被相続人の配偶者が自分の名義で行います。

 

換価分割：不動産を売却して代金で分配する

不動産を売却してその代金を相続人全員で分配する、換価分割という方法もあります。

 

例えば、誰も住まない家や土地、遠方にある山など相続人全員が所有する意思や必要がない場合などが想定できます。

 

ただし、換価分割での分配を選択した場合でも、一旦不動産の相続登記は行い、所有者を被相続人から相続人にしておかなければ売却ができません。

 

相続人のうち誰か1人が不動産を相続し、売却後に換価分割で分配する旨を遺産分割協議書に明記しておくか、共有名義で相続登記をしてから売却すると良いでしょう。

 

共有名義：複数の相続人で不動産を共有する

不動産を相続人全員で共有の財産として相続するのが、共有名義です。

 

共有名義の場合は、基本的に法定相続分の割合で1つの不動産を公平に分配しますが、共有名義となっている方が亡くなった場合はその配偶者や子どもなどに名義が移ります。

 

最終的に不動産の名義人の範囲が広くなったり、関係性が遠い人になったりする可能性があるので注意が必要です。

 

また、共有名義の不動産を売却したり人に貸したりする場合も名義人全員の同意や署名などが必要となります。

 

遺産の不動産相続に必要な書類

不動産を遺産相続した場合に必ず行わなければならない「相続登記」で必要な書類は、主に以下の9つです。

 

必要書類	入手場所	入手に必要な費用
被相続人の戸籍（除籍）全部事項証明書すべて	全国の市区町村役場	1通450円～750円
被相続人の住民票の除票	被相続人が最後に住民票を置いていた市区町村役場	1通200円～
相続人の戸籍全部事項証明書	全国の市区町村役場または一部のコンビニ	1通450円
相続人の住民票	全国の市区町村役場または一部のコンビニ	1通200円～
登記申請書	法務局のホームページなど	－
相続する不動産の固定資産評価証明書	不動産の所在地を管轄する市区町村役場	－
遺言書または遺産分割協議書	－	－
相続人全員の印鑑証明書	全国の市区町村役場または一部のコンビニ	1通300円
登録免許税（手続きのための収入印紙）	法務局など	不動産の固定資産台帳の評価額の0.4％

 

相続人が複数いる場合は、1人で1つの不動産を相続する場合でもほかの相続人がそれを認めていることを証明するため、遺言書や遺産分割協議書ならびに相続人全員の印鑑証明書が必要です。

 

遺産相続や不動産の登記は専門家のサポートを受けるのがおすすめ

不動産相続の準備や相続登記の手続きは、相続される方が自分で行うことも可能です。

 

ただし、不動産を正確に分配したり相続したりするために、必要な相続人の確定や遺産の調査、土地の評価額の算出などは初めて行う方にとって手間や費用がかかる可能性も高いです。

 

また、相続登記の申請は相続があったことを知った日から3年以内と定められているため、それぞれの手順に時間がかかりすぎると期限内に完了しない場合もあります。

 

複数の不動産や相続人がある場合は無理をせず、司法書士など遺産相続のプロに相談したり手続きの代行を依頼するのがおすすめです。

 

キャストグローバルでは無料で不動産相続などの相談やアドバイスを行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。